｢주택건설촉진법｣ 일부개정 법률 제6732호 제35조의5 2002.8.26
｢주택법｣ 일부개정 법률 8534호 제41조 제41조의2

주택에 대한 투기수요로 청약경쟁이 과열되거나 이로 인해 주택가격이 급등하게 되어 무주택자나 실수요자의 주택구입의 기회가 어려운 지역을 투기과열지구로 지정한다. 투기과열지구지정제도는 실수요자의 주택청약에 우선권을 부여하고 무주택자서민의 주거비 부담을 완화하고 주택안정을 위하여 만든 제도로 건설교통부장관이나 도지사는 투기과열지구로 지정 하거나 해제할 수 있다.

투기과열지구지정제도는 주택의 실거래가와 분양예정가격이 현저한 경우 투기과열지구로 지정하는 내용으로 1983.4.30 신설되었으며, 1991.4.6에 개정되었다가 1999.7.15에 폐지되었으나 2002.4.23 재도입되어 2007.4에 종료할 예정이었던 투기과열지구지정제도를 5년간 연장하여 2012.4.18까지 시행하는 ‘주택공급에관한규칙개정안’을 2007.2.14 입법예고 하였다. 개정안은 공공택지와 투기과열지구의 85㎡ 이하 주택을 무주택세대주에게 우선 공급하는 제도도 5년 연장해 2012년까지 시행하며, 공공주택을 40% 공정 이후에 분양하도곡 한 규정을 삭제하였다.

가. 지정요건
기본여건으로는 주택건설지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 주택에 대한 투기가 우려되는 지역으로 최근 2개월간 당해 지역에서 공급되는 주택청약경쟁률이 5대1을 초과하거나 국민주택규모이하 주택청약률이 10대 1을 초과는 경우이다. 또한 주택건설 사업승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감하여 분양계획이 전월대비 30%이상 감소하는 경우, 신도시개발 등으로 투기가 우려되는 경우이다. 추가요건으로는 주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안이 우려가 있는 경우로서 투기과열지구 지정은 두 가지 요건을 종합적으로 고려하여 결정한다.

나. 투기과열지구 지정과 해제
국토해양부장관 또는 시･도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 일정한 지역을 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 국토해양부장관이 투기과열지구를 지정, 해제할 경우에는 시･도지사의 의견을 들어야 하며, 시･도지사가 투기지역을 지정, 해제할 경우에는 국토해양부장관과 협의하여야 한다(주택법 제41조). 국토해양부장관은 1년마다 주택정책심의위원회 회의를 소집하여 투기과열지구로 지정된 지역별로 해당지역의 주택가격 안정여건 변화 등을 고려하여 투기과열지구 지정의 계속 여부를 재검토 하여야 한다. 재검토 결과 투기과열지구의 지정해제가 필요하다고 인정하는 경우에는 지체 없이 지정을 해제하고 이를 공고 하여야 한다(주택법 제41조3항 신설2007.4.20, 시행일 2007.9.1).

다. 전매행위 제한
투기과열지구내에서 사업주체가 건설･공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위에 대하여는 국토해양부령이 정하는 기간이 경과하기 전에는 이를 전매(매매･증여 기타 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속･저당의 경우 제외)할 수 없으며, 이의 전매를 알선해서도 아니 된다. 규정에 위반하여 전매가 있은 경우에 사업주체가 이미 납부한 입주금에 대하여 은행법에 의한 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액을 그 매수인에게 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 본다(「주택건설촉진법」, 제35조의5 3항,4항 본조신설 2002.8.26).

라. 지정효과
분양권의 전매제한은 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 소유권이전등기를 완료할 때까지(5년 이내의 범위 내), 다만, 수도권･충청권을 제외한 지역의 경우에는 1년이 경과한 때까지, 분양권상한제 적용주택이 경우 투기과열지구 지정여부와 관계없이 과밀억제권역 및 성장관리권역에서는 5년, 기타지역의 경우에는 3년이다. 5년 이상의 무주택세대주에 대한 우선공급과 청약1순위 자격을 제한(1가구 2주택자, 5년 내 당첨사실이 있는 자, 2002.9.5 이후 청약예금･ 부금 가입자로서 세대주가 아닌 자)한다. 20호 또는 20세대 이상인 주상복합건물 또는 오피스텔의 입주자를 모집하는 경우에는 입주자모집승인을 받고 공개모집하여야 한다.

건설교통부 주택국 자료 2003.11
자료실 행정정보공개방 2005.3.30
《동아일보》 2007.2.14

강용배(한성대학교 국제대학원 교수)

2007. 12. 01

2014. 02. 20