분양가상한제는 집값 안정화 조치의 일환으로, 분양가 자율화가 집값 상승의 주원인으로 보아 택지비와 건축비에 업체들의 적정이윤을 더한 분양가 책정 방식을 법으로 규정하여 분양가격을 정책적으로 조정하는 제도이다.
분양가격은 국토해양부장관이 매년 3월과 9월에 고시하는 기본형 건축비에 건축비 가산비용과 택지비를 적용하여 산출하게 된다. 한편, 급격하게 자재가격의 등락이 있는 경우에는 조정주기(6개월) 전이라도 기본형 건축비를 수시로 조정할 수 있다. 사업주체는 분양가상한제 적용 주택으로서, 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자모집 승인을 받았을 때에는 입주자 모집공고에 택지비, 공사비, 간접비, 기타 국토해양부령으로 정하는 비용에 대하여 분양가격을 공시하여야 한다.
분양가격 = 건축비(기본형건축비+건축비 가산비용) + 택지비 |
① 기본형 건축비
기본형 건축비는 지상층 건축비와 지하층 건축비로 이루어지는 데, 국토해양부장관은 공동주택 건설공사비 지수(주택건설에 투입되는 건설자재 등의 가격변동을 고려하여 산정한 지수로써 주택건축비의 등락을 나타냄)와 이를 반영한 기본형 건축비를 매년 3월 1일과 9월 1일을 기준으로 고시한다. 주택 건설에 투입되는 주요 건설자재의 가격이 기본형 건축비를 고시한 후 3개월이 지난 시점에 15% 이상 변동한 경우에는 해당 자재의 가격변동을 고려하여 공동주택 건설공사비지수와 이를 반영한 기본형건축비를 조정하여 고시하여야 한다. 시장·군수·구청장은 해당 지역의 특성을 감안하여 95% 이상 105% 이하의 범위 내에서 따로 정하여 고시할 수 있다.
② 건축비 가산비용
「공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙」 별표 1(건축비 가산비용의 항목별 내용 및 산정방법)에 따른다.
① 공공택지에서 주택을 공급하는 경우 : 해당 택지의 공급가격에 「공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙」이 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액을 말한다.
② 공공택지 외의 택지에서 주택을 공급하는 경우 : 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액에 「공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙」이 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액을 말한다.
예외로 사업 주체가 공공택지 외의 택지에서 주택을 공급하여 분양가심사위원회의 심사를 거쳐 매입 가격을 공시하는 경우에는 「주택법 시행령」에 규정된 범위 내에서 당해 매입 가격을 택지비로 볼 수 있다. 단, 매입가격을 택지비로 보는 경우 택지비는 주택단지 전체에 동일하게 적용한다.