부동산실명제 실시방안(1995년 1월 9일)

「부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률」(1995년 3월 30)

우리나라 정부가 부동산투기를 억제하기위해 도입한 토지초과이득세는 헌법재판소 1994년 7월에 내린 헌법불합치 판정에 따라 부동산투기를 억제하는데 더 이상 적용할 수가 없었다. 정부는 1995년부터 부동산가격의 주기적인 상승, 경기과열, 사회간접투자의 확대, 지방자치제 선거 이후 개발붐, 해외단기자본의 유입에 직면하여 지가, 주택가격의 불안에 대처하기 어렵고, 더욱이 명의신탁 등에 의해 사실상의 부동산비실명자산이 존재하는 상황에서 부동산투기억제에 대한 대응이 어렵다고 판단하고 있었다.

부동산의 진정자 소유자가 아닌 사람이 소유자인 것처첨 공부상 허위로 표시하는 명의신탁이 부동산의 비실명자산이다. 이 명의신탁은 종중재산을 종중명의로 등기할 수 없었던 일제강점시대의 민법의 미비점을 보완할 필요성을 인정받아 대법원 판례에 의하여 그 사법적 효력이 인정되어 왔다. 그러나 그 이후 조세 부과를 면할 목적으로 또는 소유권 이전을 제한하는 규제를 피할 목적으로 재산을 은닉할 목적으로 악용되고 있어 부동산정책을 무력화하는 한 요인이 되었다. 정부는 부동산 거래상 명의신탁에 의한 투기 및 음성불로소득과 탈법에 의해 사회정의 및 경제질서가 혼탁해 짐을 고려하여 부동산실명제를 도입하게 되면 부동산거래가 정상화되고 부동산가격이 안정되어 사회 경제 정의를 실현하는 데에 기여하고 물가안정에도 기여할 것이라고 판단하였다.

정부는 부동산실명제의 실시는 부동산종합전산망 가동과 더불어 부동산투기억제 정책과 상충으로 다른 정책을 정상적으로 추진하기 어려운 상황을 극복할 수 있고, 부동산거래의 정상화로 부동산 투기의 억제는 물론이고 부동산종합세제를 정상적으로 실시하고 규제일변도 정책으로부터 벗어날 계기가 마련될 것으로 기대하였다. 정부는 이 부동산실명제가 금융실명제와 마찬가지로 궁극적으로 부동산에 대한 종합과세를 실현하고 이를 통해 조세의 형평성을 높일 수 있을 것으로 판단하여 부동산실명제를 적극적으로 추진하게 되었다.

대통령이 1995년 1월 6일 연두기자회견에서 부동산실명제 실시를 언급한 이후 정부는 연이어 1월 9일 부동산실명제 실시를 발표하고, 23일 추진상황을 발표하고, 27일 부동산실소유자명의등기에 관한 법률을 입법 예고하는 등 서둘러 이 법의 제정을 추진하였다. 이 법은 그해 임시국회에서 통과되어 1995년 3월 30일 공포되어 확정되었다.

정부는 부동산실명제를 정착시키기 위해「부동산실명법률」을 제정하고 부동산실소유자명의등기제를 추진하고 기존의 명의신탁을 정상화하고자 하였다. 부동산실명제는 부동산등기는 실권리자의 명의로 해야 하고 타인의 명의로 신탁, 이른바 부동산명의신탁을 금지하는 것으로 핵심으로 한다. 정부는 부동산실명제법안을 제정하여 부동산에 대한 물건을 명의신탁약정에 의해 수탁자의 명의로 등기하여서는 안된다는 의무를 부과하고 이를 위반하여 타인명의로 등기한 경우에는 과징금과 벌칙이 부과되며, 이를 부과받고도 실명으로 전환하지 않으면 이행강제금이 부과되도록 하였다.

첫째, 명의신탁자와 양도담보시의 서면미제출 채권자 및 허위기재 실채무자는 기준시가 등으로 평가된 부동산가액의 30%에 해당하는 과징금과 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금이 부과되도록 하였다. 

둘째, 명의수탁자 및 교사자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금을, 방조자는 1년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금이 부과되도록 하였다. 

셋째, 과징금을 부과받은 자는 부과일 1년 내에 자기명의로 등기를 하여야 하며, 불이행시 부동산가액의 10%가, 다음에 1년 내에도 불이행할 경우에는 가액의 20%가 이행강제금으로 부과된다. 3년 이상의 장기미등기자에게 동일한 과징금, 벌금, 이행강제금을 부과하도록 하였다.

이 법은 명의신탁은 조세, 강제이행, 법령상의 회피목적을 제외한 중중 및 배우자 명의로의 등기만을 예외적으로 적용하게 하여 명의신탁은 최소한으로 허용하였다. 종중이 보유한 부동산물건을 종중 이외의 자의 명의로 등기한 경우와 배우자 명의로 부동산물건을 등기한 경우, 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령제한의 회피를 목적으로 하지 않는 한, 명의신탁의 효력을 인정받고 제재도 받지 않는다고 규정하여 예외를 극히 제한적으로 인정하고 있다.

기존의 명의신탁자는 1년간의 유예기간중 명의신탁자 앞으로의 실명등기, 제3자로의 매각처분, 성업공사에의 매각의뢰 중에서 하나를 선택하여 실명으로 전환할 수 있게 하였다. 이 법의 시행 이전인 1995년 7월 1일 이전에 명의신탁약정으로 하고 수탁자의 명의로 등기한 기존 명의신탁자는 1996년 6월 30일까지의 1년 유예기간 내에 실명전환 등기를 해야 할 의무를 부과하였다.

기존의 명의신탁약정에 의한 등기를 실명등기함에 따라 종전의 조세를 누락한 사실이 밝혀지면 누락세액을 추징하되, 실명등기를 한 부동산 1건이고, 그 가액이 5천만원 이하인 경우에는 과거에 비과세된 1세대 1주택양도소득세 및 증여세 누락에 대해서는 추징하지 아니하고, 비업무용부동산이 유예기간 증 업무용으로 전환된 경우에는 취득세를 중과하지 않기로 하였다.

柳漢晟,《韓國財政史》 광교, 2002

韓國銀行,《韓國의 金融·經濟年表(1945-2000)》, 2000
한국은행,《韓國銀行50年史》, 2000

韓國租稅硏究院,《韓國 租稅政策 50年》 第1卷 租稅政策의 評價, 1997

韓國租稅硏究院,《韓國 租稅政策 50年》 第6卷 財産課稅 資料集