1. 지가체계의 일원화
지가의 다원화에 따른 행정상의 혼란과 비능률을 방지하고 토지정책수행의 효율성을 제고하며, 나아가 국민으로부터 토지행정에 대한 불신과 민원을 방지하기 위하여 지가체계의 일원화가 제기되었고, 이에 기존의 다원적인 지가체계를 공시지가로 일원화 하였다.

2. 토지공개념의 확대도입에 따른 토지세제의 강화
토지의 형질변경이나 용도변경을 수반하는 개발사업을 시행하는 경우에 사업시행자가 지가상승에 따른 과다한 이익을 얻는 경우에는 개발환수금을 부과하고, 평균적인 지가상승률보다 높은 지가상승이익을 얻은 토지소유자에게는 초과이득에 과세하는 토지초과이득세를 부과하는데 도움을 준다.

3. 부동산의 효율적 이용관리
부동산의 효율적인 이용의 방법을 선택하는 기준을 설정하는 것으로, 이미 평가된 공적지가수준으로 지역을 분석할 수도 있고 사업계획에 이를 반영함으로써 부동산의 이용관리에 도움을 준다.

4. 적정한 가격의 유도
부동산평가활동에 의해 평정된 공시지가는 비정상적인 가격의 형성을 억제함으로써 부동산가격의 적정화에 이바지 한다.

5. 합리적인 손실보상
공공사업을 위하여 사유재산권을 사용하는 경우 적정한 가격을 평정해줌으로써 합리적인 보상이 이루어지게 한다. 특히 시장성이 없는 부동산이나 용이하게 경제가치를 조정할 수 없는 경우 보상가격산정에 있어서 공적지가는 유용한 기능을 발휘한다.

6. 과세의 합리화
공적지가는 조세의 기초가 된다. 국가나 지방자치단체는 국민의 재산가치에 따라 조세수입에 영향을 받는다. 공적지가는 국민이 보유하고 있는 재산권을 적정하게 평가하여 줌으로써 조세주체로 하여금 재산권의 가치에 따른 정장한 세금을 부과할 수 있도록 한다.


7. 사익과 공익의 조정
개발이익의 환수나 개발손실보상의 경우 대상부동산에 대한 공적지가는 사익과 공익의 마찰을 조정하는 역할을 한다. 정부와 국민의 갈등을 완화시키는 작용을 할 수도 있다.

1989년 토지공개념제도를 뒷받침하기 위해 도입된 제도
1989년 「지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률」의 제정으로 도입
「지가공시법」

“공시지가제도”는 종래의 기준지가(구 건설부), 토지시가(한국감정원), 과세시가 표준액(구 내무부), 기준시가(국세청)로 공적 지가체계가 4원화됨으로써 발생하는 인력과 재정의 낭비를, 지가일원화를 통하여 방지하고자 하는 기본적인 목적으로 도입되었다. 

공시지가제도는 표준지 공시지가와 개별 공시지가로 구분되는데, 표준지가 산정에는 감정평가사가 참여하여 조사·평가하고 토지 소유자와 지방행정 기관장의 의견 청취와 토지평가위원회의 심의를 거쳐 공시된다. 개별공시지가는 표준지에서 제외된 나머지 대지나 임야의 가격으로 인근 표준지와의 거리나 용도 등을 감안하여 산정하는데, 표준지가를 일정 기간 동안 공람한 뒤 국토해양부 장관의 확인을 받아 지방자치단체별로 결정·공고하게 된다.

공시지가(公示地價)란 정부에서 조사하여 발표하는 매년 1월 1일 기준의 토지에 대한 적정가격(원/㎡)으로서 표준지 공시지가와 개별공시지가로 구분하고, 공적지가 조사체계의 일원화 및 토지공개념제도의 실효성 확보방안으로 1989년에 도입하여 1990년부터 조사하고 있다. 종전의 공적지가는 행정목적별·지역별로 과표현실화율이 달라 과세기능의 실효성이 떨어졌으나, 토지과표를 현실화하여 과세기능을 정상화함으로써 부동산 투기를 억제 하는 방안으로 도입 운영하고 있다. 이를 위하여 주기적으로 매년 지가를 조사함으로써 공시지가와 현실가격과의 괴리 발생을 최소화하고, 과표현실화의 토대를 마련하였다.

1. 조사방법(매년 1월1일 기준)
가. 표준지 공시지가 : 50만 필지
전국의 토지를 모두 감정평가하는 것은 불가능하므로 지가대표성 있는 표준지 50만 필지를 선정하여 2인의 감정평가사가 평가하고, 이를 건설교통부에서 매년 2월 말까지 결정 공시한

나. 개별공시지가 : 약 2,700만 필지
표준지 공시지가를 기준으로 가격배율(토지가격비준표)을 적용하여 전국 232개 시·군·구에서 매년 6월 30일까지 결정·공시한다. 
조사자 및 인원 : 국토해양부, 지자체(시·군·구), 국세청 등 총 4,378명

다. 토지의 적정가격은 당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격이다.
조사법인 및 인원 : 21개법인, 담당평가사 1,016명, 소요예산 : 418억 원


2. 개별공시지가 검증제도 실시
지가조사공무원이 토지가격비준표를 사용하여 산정한 지가에 대하여 감정평가사가 토지특성조사, 비교표준지 선택, 토지가격비준표 적용의 타당성 등을 종합적으로 검토하여 산정된 지가가 표준지 공시지가, 인근 토지의 지가, 전년도 지가 등과 균형을 유지하지 아니하는 경우 적정한 가격을 제시한다.

3. 공시지가의 활용
표준지 공시지가는 개별공시지가의 산정과 보상평가 등 토지평가의 기준으로서 지가조사체계의 기준이 되고 있다. 개별공시지가는 토지에 대한 국세·지방세 및 각종 부담금의 부과기준으로 활용되고 있다(양도소득세, 종합토지세, 개발부담금 등).

4. 운용성과
지가조사체계를 일원화하여 공적지가의 다원화에 의한 혼란과 불신을 해소하고, 공적지가에 대한 대외적 공신력을 제고하고, 토지공개념제도 등토지정책 시행에 필요한 지가정보를 제공하여 지가의 안정화에 기여하고 있다.

국토해양부 (http://www.mltm.go.kr/)
한국감정평가협회(http://www.kapanet.co.kr/)