행정안전부 국가기록원

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상가건물 임대차보호제도

주제유형
정책/제도
※ 집필 내용은 국가기록원의 공식입장과 다를 수 있습니다.
근거
「상가건물 임대차보호법」(2015년 5월 31일 시행, 법률 제13284호, 2015년 5월 13일 일부개정)


배경
상가건물의 임대차계약에서 임차인은 일반적으로 사회적·경제적 약자의 위치에 처해 있다. 이러한 임차인을 보호하기 위해서 민법상의 일반적인 임대차계약에 대한 특례를 규정함으로써 이들의 경제생활의 안정을 도모하기 위한 것이 상가건물 임대차보호제도의 도입 목적이다.


경과
「상가건물 임대차보호법」은 2001년 12월 29일에 법률 제6542호로 제정되어 2002년 11월 1일부터 시행된 이래 2002년 8월 26일(법률 제6718호), 2009년 1월 30일(법률 제9361호), 2009년 5월 8일(법률 9649호), 2013년 8월 13일(법률 제12042호), 2015년 5월 13일(법률 제13284호) 각각 일부 개정되었다. 


특히  2015년 5월 13일(법률 제13284호)의 개정은 다음과 같은 점에서 상당히 의미가 있는 개정이었다. 즉, 기존의 법률은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 그대로 방치하고 있었다. 그 결과 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만, 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업 손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생하고 있었다. 이러한 문제점을 해결하기 위하여 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 관한 법적근거를 마련하였다.


또한 이해관계자에게 상가건물 임대차에 대한 확정일자 부여 등의 임대차 정보를 제공받을 수 있도록 하고, 상가건물 임대차계약에 관한 표준계약서와 권리금계약에 관한 표준권리금계약서를 마련하여 사용을 권장하도록 하는 등 상가임차인 보호를 더욱 강화하는 것이다.  


내용
1) 보호대상
이 법은 모든 상가건물의 임대차에 적용되는 것은 아니며 제2조에 따라 대통령령(「상가건물 임대차보호법 시행령」)으로 정하는 보증금액을 초과하지 않는 경우에만 적용된다. 「상가건물 임대차보호법 시행령」에서는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 보증금액의 범위를 달리 정하고 있다. 즉, 지역은 서울특별시, 「수도권정비계획법」(2015년 1월 1일 시행, 법률 제12215호, 2014년 1월 7일 타법개정)에 따른 서울특별시를 제외한 과밀억제권역, 과밀억제권역과 군지역을 제외한 광역시·안산시·용인시·김포시·광주시, 기타지역의 네 곳으로 구분하고 있다.


이 법에 따른 보호를 받기 위해서 임차인은 「부가가치세법」(2015년 7월 1일 시행, 법률 제12851호, 2014년 12월 23일 일부개정), 「소득세법」(2015년 7월 1일 시행, 법률 제12989호, 2015년 1월 6일 타법개정) 또는 「법인세법」(법률 제12859호)에 따른 사업자등록을 신청한 자이어야 한다(법 제3조 제1항, 임대인의 사업자등록 여부는 무관함).


이 법은 임대차계약이 일시적 사용을 위한 것임이 명백한 경우에는 적용하지 않는다(법 제16조).


2) 임차인의 권리
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」, 「소득세법」 또는 「법인세법」에 따른 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 발생한다. 이를 대항력이라 한다.


임차인은 대항력을 갖추고 임대차계약서상에 확정일자를 부여받은 경우 경매나 공매시 임차한 대지를 포함한 상가건물의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 임대보증금을 변제받을 수 있다.


확정일자는 상가건물의 소재지를 관할하는 세무서장이 부여하도록 규정하고 있다.
소액임차인에 대해서는 주택임대차보호제도와 같이 최우선변제권을 인정하고 있다. 소액임차인이란 「상가건물 임대차보호법 시행령」에서 권역별로 구분하여 정하고 있는 일정 금액 이하의 보증금으로 임대차계약을 체결한 임차인을 의미한다. 최우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령(「상가건물 임대차보호법 시행령」)으로 정한다.


3) 임차권등기명령
상가건물 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차인이 임차권등기명령을 신청함에 있어서 임대인의 동의나 협력은 필요하지 않으며, 임차권등기가 완료되면 임차인이 이사를 하거나 사업자등록을 이전하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있다.


4) 임대차 기간의 보장과 차임증액의 제한
상가건물 임대차의 최단기간은 1년이며, 최장기간에 대해서는 이 법률에 특별히 정한 것이 없으므로 「민법」이 적용되어 20년이다. 임차인은 임대인에게 계약기간 만료시 계약 갱신을 요구할 수 있다. 이는 임차인이 거액의 시설비를 투자하고 단기간에 명도당하는 불이익을 배제하기 위한 것으로서 계약 갱신 요구를 받은 임대인은 정당한 이유 없이 이를 거절할 수 없으며, 임차인의 계약 갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함하여 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. 따라서 임차인은 임대차 계약기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 계약 갱신을 요구할 수 있다.


차임 또는 보증금은 경제사정의 변화 등에 따라 상당한 정도로 증액이나 감액을 청구할 수 있으나, 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액할 수 없으며, 대통령령(「상가건물 임대차보호법 시행령」)이 정하는 일정 비율 이상을 증액할 수 없다.


5) 권리금회수 기회의 보장
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. 그리고 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.


임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 이 법이 정하고 있는 금지행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 될 의무가 있다. 이 법이 정하고 있는 임대인에게 금지된 행위로는 첫째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, 둘째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 셋째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 넷째, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등이다. 


이 중에서 네 번째의 정당한 사유는 ①임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, ②임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, ③임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, ④임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 등이다.


임대인이 의무에 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있으며, 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.


임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다.


권리금에 관한 규정은 ①임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준 대규모점포의 일부인 경우, ②임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 적용하지 않는다.


참고자료
김덕원·유동근, 《주택 상가건물 임대차보호법》, 진원사, 2014.
대한임대차실무법률연구소, 《상가 임대차 주택 임대차 실제와 해법》, 법문북스, 2014.
민일영, 《주택 상가건물의 경매와 임대차》, 박영사, 2009.
법무부, 《한국인의 법과 생활》, 법무부, 2014.
법제처, 《상가건물 임대차》, 휴먼컬처아리랑, 2015.
소재선, 《상가건물 임대차》, 경희대학교출판국, 2005.


집필자
박기병(가톨릭관동대학교 법학과 교수)

최초 주제 집필
2015. 11. 20

최종 주제 수정