행정안전부 국가기록원

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주택임대차보호제도

주제유형
정책/제도
※ 집필 내용은 국가기록원의 공식입장과 다를 수 있습니다.
근거
「주택임대차보호법」(2015년 7월 1일 시행, 법률 제12989호, 2015년 1월 6일 타법개정)


배경
주택임대차보호제도는 「민법」상의 임대차계약에 대한 특례를 규정함으로써 임대인과 임차인 간의 법적 분쟁을 미연에 방지하고 서민들의 주거생활 안정을 도모하기 위하여 도입되었다.


경과
주택임대차보호제도는 1981년 3월 5일에 「주택임대차보호법」(법률 제3379호)이 제정·공포되어 시행되었으며, 이 법률은 1984년 1월 1일(법률 제3379호), 1989년 12월 30일(법률 제4188호), 1998년 1월 1일(법률 제5454호), 1999년 3월 1일(법률 제5641호), 2002년 6월 30일(법률 제6541호), 2002월 7월 1일(법률 제6627호), 2005년 7월 28일(법률 제7358호), 2007년 11월 4일(법률 제8583호), 2008년 3월 21일(법률 제8923호), 2009년 8월 9일(법률 제9653호), 2010년 11월 18일(법률 제10303호), 2011년 10월 13일(법률 제10580호), 2013년 3월 23일(법률 제11690호), 2014년 1월 1일(법률 제12043호), 2015년 7월 1일(법률 제12989호) 각각 개정되었다.


내용
주택임대차보호제도는 자신의 집을 소유하지 못한 사회적·경제적 약자에 속하는 임차인을 특별히 보호하기 위한 제도이므로 법적 요건을 갖춘 임차인에게 일정한 임대기간의 보장, 임차료증액제한, 임대차보증금의 반환 등이 중요한 내용을 이루고 있다.


1) 주택임대차보호의 대상
주택임대차보호제도는 「주택임대차보호법」 제2조에 따라 주거용 건물(주택)의 전부 또는 일부를 임대차한 경우에 적용되며, 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다.


주택임대차보호제도는 일정한 임대보증금을 지급하고 정기적으로 차임을 지급하는 경우(예컨대 월세)뿐만 아니라 일정한 임대보증금만을 지급하고 차임은 임대보증금의 이자로 대신하는 소위 미등기 전세(채권적 전세라고도 함. 민법상 전세는 등기하여야 하는 것이 원칙이지만 우리나라는 전통적으로 미등기 전세제도가 많이 통용되고 있음)에도 적용된다. 2007년부터는 「주택임대차보호법」 제3조 제2항에 따라 법인이 임차인인 경우에도 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 경우에도 적용된다.  또한 같은 조 제3항에 따라 「중소기업기본법」(2015년 5월 28일 시행, 법률 제13086호, 2015년 1월 28일 타법개정) 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우에도 적용된다.


2) 보호요건
주택임대차보호를 받기 위해서는 「주택임대차보호법」에서 정한 일정한 요건을 갖추어야 한다. 즉 주택을 인도받고, 주민등록을 하여야 하며, 임대차계약서상에 확정일자를 부여받아야 한다.


주택을 인도받아야 한다는 것은 실제로 당해 주택에 이사하여 거주하여야 한다는 것을 의미하며, 주민등록을 한다는 것은 읍·면사무소 또는 동 주민센터에 전입신고 하는 것을 의미한다(「주택임대차보호법」 제3조 제1항). 


임차인이 당해 주택에 입주하고 전입신고를 마친 경우에는 전입신고 한 다음날부터 임차인으로서의 권리를 누구에게나 주장할 수 있으며, 이를 대항력이라 한다. 따라서 상속, 판결, 경매, 매매 등으로 당해 주택에 대한 소유권이 변경되더라도 임차인은 새로운 소유권자에게 자신의 권리를 주장할 수 있다. 다만 임차권보다 우선순위인 저당권이나 가등기에 기한 경매가 실시되는 경우에는 보호받지 못한다. 그러나 소액보증금 중 일정 금액은 항상 보호받을 수 있으며, 이를 소액보증금 최우선변제권이라 한다(「주택임대차보호법」 제8조). 소액보증금의 범위와 최우선변제금액은 지역에 따라 다르며 「주택임대차보호법시행령」에 규정되어 있다. 


최우선변제권은 보증금의 일부에 대한 것이므로 보증금전액을 보장받기 위해서는 임대차계약서상에 확정일자를 부여받아야 한다. 물론 이 경우에도 확정일자 이전에 설정된 담보물권자보다 우선하여 보증금을 보장받을 수는 없다. 따라서 주택임대차계약을 체결하기 전에 당해 주택에 대한 등기부등본을 확인하여 보증금전액에 대한 보장이 가능한지를 살펴보아야 한다.


확정일자는 「주택임대차보호법」 제3조의6 제1항에 따라 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)·군·구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」(법률 제11823호)에 따른 공증인이 부여한다.


임대차계약서상에 확정일자를 부여받는 데는 임대인의 동의는 필요하지 않으며, 전입신고를 할 때 임대차계약서를 지참하고 가서 부여받는 것이 편리하며 일반적이다.


3) 임대차 기간의 보장
주택임대차계약이 기간을 정하지 않았거나 2년 미만인 경우에는 계약기간을 2년으로 간주한다. 다만 임차인은 계약기간을 2년 미만으로 정한 경우 그 유효성을 주장할 수 있다. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다(「주택임대차보호법」 제4조).


임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 않거나 또는 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주하며, 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 동일하다. 이를 임대차계약의 묵시적 갱신이라 한다. 다만 임차인이 차임을 두 번 이상 연체하거나, 임차인의 중대한 계약위반이 있는 경우에는 임대차계약의 묵시적 갱신이 이루어지지 않고 계약기간 만료 후 종료된다.


임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임대인은 계약기간이 2년으로 의제되는 것에 절대적으로 구속되지만 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 계약해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.


4) 임차료증액제한
주택임대차계약의 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 「주택임대차보호법시행령」으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.


또한 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에도  「주택임대차보호법」 제7조의2와 「주택임대차보호법시행령」에서 정하는 범위를 초과할 수 없다.


5) 임대차보증금의 반환
주택임대차계약이 종료된 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에는 임차인은 임차권등기명령 제도를 통하여 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있다. 임차권등기명령은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시·군법원에 신청하여야 한다. 임차권등기명령의 집행에 따라 주택임차권 등기를 마치면 임차인은 임대인의 재산을 가압류한 상태에서 임차보증금 반환청구소송을 제기하거나 지급명령을 법원에 신청하여 보증금을 반환받을 수 있다.


참고자료
김덕원·유동근, 《주택 상가건물 임대차보호법》, 진원사, 2014.
대한임대차실무법률연구소, 《상가 임대차 주택 임대차 실제와 해법》, 법문북스, 2014.
민일영, 《주택 상가건물의 경매와 임대차》, 박영사, 2009.
법무부, 《한국인의 법과 생활》, 법무부, 2014.
법제처, 《주택 임대차》, 휴먼컬처아리랑, 2014.


집필자
박기병(가톨릭관동대학교 법학과 교수)

최초 주제 집필
2015. 11. 20

최종 주제 수정