행정안전부 국가기록원

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부동산등기특례제도

주제유형
정책/제도
※ 집필 내용은 국가기록원의 공식입장과 다를 수 있습니다.
근거
「부동산등기 특별조치법」(2014년 11월 19일 시행, 법률 제12844호, 2014년 11월 19일 타법개정)


배경
부동산등기특례제도는 부동산소유권이전등기신청을 의무화하고, 부동산투기의 수단으로 이용되는 허위·부실등기신청행위와 부동산투기억제를 위한 거래제한법령을 회피하는 각종 편법·탈법행위를 직접적으로 규제함으로써, 등기부기재와 거래의 실제내용이 일치하도록 하여 건전한 부동산거래질서를 확립하려는 목적에서 도입되었다.


경과
부동산등기특례제도는 「부동산등기 특별조치법」이 1990년 8월 1일에 법률 제4244호로 제정되어 1990년 9월 2일부터 시행·도입되었고, 이 법률은 그 동안 수차례 개정되었으며 현재는 2014년 11월 19일 법률 제12844호로 개정되고 같은 날 시행된 법률이 적용되고 있다.


내용
부동산 등기제도는 ‘등기’라는 특수한 방법으로 부동산에 관한 물권을 공시하는 제도이다. 따라서 등기된 권리관계와 실제의 권리관계를 일치시킬 필요가 있다. 그러나 우리나라의 등기제도가 원칙적으로 당사자의 신청에 의하고 있다는 점을 악용한 사례들이 있었다. 「부동산등기 특별조치법」은 이러한 사례들을 근절시키기 위한 법률이므로 부동산 소유권에 관한 등기의무의 부과와 그 위반에 대한 제재조치가 주된 내용을 이루고 있다.


1) 부동산 소유권에 관한 등기신청의무
부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 그 계약의 종류에 관계없이 일정한 기간 내에 반드시 등기신청을 하여야 한다. 즉 매매와 같은 쌍무계약의 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날, 증여와 같은 편무계약의 경우에는 계약의 효력이 발생한 날로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다.


또한 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 일정한 기간(위에서 언급한 60일) 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.


그리고 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 일정한 기간(위에서 언급한 60일) 이전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.


이와는 별도로 소유권보존등기가 되어 있지 않은 부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 일정한 기간 이내에 소유권보존등기를 신청하여야 한다. 즉 「부동산등기법」에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 않은  채 계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날로부터 60일 이내에 소유권보존등기를 신청하여야 하며, 계약을 체결한 후에 「부동산등기법」(2015년 7월 24일 시행, 법률 제13435호, 2015년 7월 24일 타법개정)에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 날로부터 60일 이내에 소유권보존등기를 신청하여야 한다.


2) 검인계약서
계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 법률로 정한 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다. 이 경우에 등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결서 또는 판결과 같은 효력을 갖는 조서인 때에는 판결서등에 검인을 받아 제출하여야 한다.


3) 등기신청의무위반에 대한 제재
등기권리자가 상당한 이유 없이 등기신청을 해태한 때에는 그 해태한 날 당시의 부동산에 대하여 「지방세법」(2015년 7월 24일 시행, 법률 제13427호, 2015년 7월 24일 일부개정)에 따라 취득세의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다. 다만, 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(2014년 8월 7일 시행, 법률 제11998호, 2013년 8월 6일 타법개정)에 의하여 과징금을 부과한 경우에는 예외로 한다.


4) 부실한 등기신청행위에 대한 형사처벌
등기원인을 허위로 기재하거나 원인과 다른 등기를 신청한 경우에는 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처한다.


부동산을 구입한 사람이 조세부과를 면하려 하거나, 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나, 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 일정한 기간 내에 전매계약을 체결한 경우에도 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처한다.


부동산 매수인이 매매계약서에 검인을 받지 않은 상태에서 다시 제3자와 당해 부동산의 소유권을 이전하는 것을 내용으로 하는 계약이나 당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결한 때에는 1년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처한다.


참고자료
곽윤직·김재형, 《물권법》, 박영사, 2015.
법무부, 《한국인의 법과 생활》, 법무부 2014.
송덕수, 《신민법강의》, 박영사, 2014.
유석주, 《부동산등기법》, 삼조사, 2015.


집필자
박기병 (가톨릭관동대학교 법학과 교수)

최초 주제 집필
2015. 11. 20

최종 주제 수정