행정안전부 국가기록원

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부동산거래신고제도

주제유형
정책/제도
※ 집필 내용은 국가기록원의 공식입장과 다를 수 있습니다.
근거
「부동산 거래신고에 관한 법률」(2015년 7월 24일 시행, 법률 제13435호, 2015년 7월 24일 타법개정)


배경
부동산 거래신고제도는 부동산투기 및 탈세의 원인이 되고 있는 이중계약서 작성을 금지하고 실거래가격에 기초하여 과세가 이루어지기 위한 제도적 장치를 마련하여 투명하고 공정한 부동산 거래질서를 확립하기 위한 목적에서 도입되었다.


그러나 이 제도의 법적 근거를 규정하고 있는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 따른 부동산 거래신고는 거래 당사자 모두에게 부과된 의무임에도 불구하고 공인중개사의 업무에 관한 법률에 함께 규정되어 있어 일반 국민에게는 중개업자의 의무로 인식되고 있는 실정이며, 허위로 부동산거래를 신고하는 사례도 빈번히 나타나고 있다. 따라서 부동산 거래신고 제도에 대한 법률을 별도로 제정함으로써 일반 국민의 인식을 제고하고, 부동산 거래신고 제도의 발전을 위한 기반을 마련하는 한편, 부동산거래 신고 제도를 효율적으로 관리하기 위해 필요한 사항을 입법적으로 보완하기 위해 「부동산 거래신고에 관한 법률」을 제정하였다.


경과
부동산 거래신고제도는 1983년 12월 30일에 법률 제3676호로 제정되고 1984년 4월 1일부터 시행되었던 기존의 「부동산중개업법」이 2005년 7월 29일에 법률 제7638호로 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」로 개정되어 2006년 1월 30일부터 시행되면서 도입되었다. 그 후 이 법률은 2014년 1월 28일에 법률 제12374호 「공인중개사법」과 법률 제12376호 「부동산 거래신고에 관한 법률」로 분리되었으며 이 법률들은 2014년 7월 29일부터 시행되고 있다.


내용
1) 부동산 거래의 신고
거래당사자는 부동산등에 관한 매매계약을 체결한 경우 그 실제 매매가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 부동산등의 소재지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다. 


또한 개업공인중개사가 「공인중개사법」(2014년 7월 29일 시행, 법률 제12635호, 2014년 5월 21일 일부개정) 제26조 제1항에 따라 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.


신고를 받은 등록관청은 그 신고내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 즉시 발급하여야 하며, 부동산등의 매수인은 신고인이 신고필증을 발급받은 때에 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항(2015년 11월 19일 시행, 법률 제12844호, 2014년 11월 19일 타법개정)에 따른 검인을 받은 것으로 본다.


2) 신고 내용의 조사
부동산 등의 소재지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장은 신고 받은 내용이 누락되어 있거나 정확하지 않다고 판단하는 경우 신고인에게 신고 내용을 보완하게 하거나 신고한 내용의 사실여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 개업공인중개사에게 거래계약서, 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다.


3) 신고 가격의 검증
국토교통부장관은 공정하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하기 위하여 부동산거래가격 검증체계를 구축하여 운영하여야 한다. 검증체계의 구축에는 부동산 거래로 신고받은 내용, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(2014년 2월 7일 시행, 법률 제12018호, 2013년 8월 6일 일부개정)에 따라 공시된 토지 및 주택의 가액 및 그 밖의 부동산 가격정보 등을 활용한다.


시장, 군수, 구청장 등 등록관청은 부동산 거래신고를 받은 경우 부동산거래가격 검증체계를 활용하여 그 적정성을 검증하여야 하고, 등록관청은 검증 결과를 해당 부동산의 소재지를 관할하는 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 해당 신고 내용을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.


등록관청이 신고가격을 검증한 경우에는 특별시장, 광역시장, 도지사, 특별자치도지사에게 보고하여야 하며, 이들은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 이를 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.


4) 벌칙
부동산 거래신고제도에 위반한 경우에는 위반한 행위의 형태에 따라 3천만 원 이하의 과태료나 5백만 원 이하의 과태료를 부과한다.


특히 부동산을 매매한 자가 허위로 신고한 경우에는 해당 부동산에 대한 취득세의 3배 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과하고, 부동산을 취득할 수 있는 권리를 매매한 자가 허위로 신고한 경우에는 해당 권리 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다.


과태료는 신고를 받는 관청이 부과·징수하며, 개업공인중개사에게 과태료를 부과한 관청은 부과일부터 10일 이내에 해당 개업공인중개사의 중개사무소를 관할하는 등록관청에 과태료 부과사실을 통보하여야 한다.


참고자료
곽윤직·김재형, 《물권법》, 박영사, 2015.
법무부, 《한국인의 법과 생활》, 법무부 2014.
송덕수, 《신민법강의》, 박영사, 2014.
유석주, 《부동산등기법》, 삼조사, 2015.


집필자
박기병(가톨릭관동대학교 법학과 교수)

최초 주제 집필
2015. 11. 20

최종 주제 수정