행정안전부 국가기록원

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부동산 실권리자명의 등기제도

주제유형
정책/제도
※ 집필 내용은 국가기록원의 공식입장과 다를 수 있습니다.
근거
「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(2014년 8월 7일 시행, 법률 제11998호, 2013년 8월 6일 타법개정)


배경
부동산 실권리자명의 등기제도는 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 실체적 권리관계에 부합하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기, 탈세, 탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 도모하기 위하여 도입되었다.


경과
부동산 실권리자명의 등기제도는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」이 1995년 3월 30일에 법률 제4944호로 제정되고, 1995년 7월 1일부터 시행되면서 도입되었다. 그동안 수차례 개정되어 현재는 2013년 8월 6일에 법률 제11998호로 개정되어 2014년 8월 7일부터 시행되었다. 


내용
부동산 실권리자명의 등기제도가 도입되기 전에는 부동산의 실권리자이면서도 타인명의로 등기하여 부동산투기, 탈세 등의 목적으로 부동산등기제도를 악용하는 사례들이 있었다. 따라서 이 제도는 그와 같은 행위를 금지하고, 기존에 타인명의로 등기되어 있는 부동산에 대하여는 그 실질관계에 부합하는 실권리자명의로 등기를 변경하도록 하며, 종중재산이나 종교단체의 재산 등과 같이 부득이한 경우에는 예외를 인정하되 그 범위를 명확히 하는 것이 주된 내용을 이루고 있다.


1) 명의신탁약정의 금지
1995년 7월 1일에 이 제도가 시행된 이후에는 부동산에 관한 물권은 실권리자명의로 등기하여야 하며, 명의신탁약정에 의한 명의수탁자의 이름으로 등기하는 것을 금지하고 있다.


여기서 명의신탁약정이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말한다. 다만, 다음 세 가지의 경우는 제외한다. 


첫째 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가등기하는 경우, 둘째 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우, 셋째 「신탁법」(2015년 3월 19일 시행, 법률 제12420호, 2014년 3월 18일 타법개정) 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」(2015년 10월 25일 시행, 법률 제13448호, 2015년 7월 24일 일부개정)에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우이다.


이 법은 명의신탁약정 자체를 무효로 하고 있을 뿐만 아니라, 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동도 무효로 하고 있다.


2) 벌칙 등
타인명의로 등기를 한 명의신탁자에 대하여는 부동산가액의 100분의 30에 해당하는 과징금을 부과하고, 과징금을 부과 받은 자가 실권리자 명의로 등기를 하지 않는 경우에는 첫 해에는 부동산평가액의 100분의 10, 둘째 해에는 100분의 20에 해당하는 이행강제금을 부과한다.


명의신탁약정에 의하여 타인명의로 등기를 한 명의신탁자와 양도담보사실기재의무를 위반한 채권자 및 그 교사자등에 대하여는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금, 명의수탁자 및 그 교사자에 대하여는 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금, 방조자에 대하여는 1년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처한다.


3) 종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례
종중이나 배우자간에 타인명의로 등기를 한 경우에 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에는 그 등기를 유효한 것으로 하고, 과징금부과 및 벌칙을 적용하지 않는다. 즉 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다) 외의 자의 명의로 등기한 경우와 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 그리고 마지막으로 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우가 특례에 해당한다.


4) 장기미등기자에 대한 벌칙
부동산취득일부터 60일 이내에 소유권이전등기를 하지 아니하여 현행 「부동산등기특별조치법」에 의하여 과태료의 부과대상이 되는 자로서 3년이 지나도록 소유권이전등기를 하지 아니한 자에 대하여는 명의신탁약정이 있는 경우와 같이 과징금을 부과한다.


5) 실명등기
이 법에서 실명등기라 함은 법률 제4944호 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 법률 제4944호 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 시행일 이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다.


기존 명의신탁자는 1995년 7월 1일부터 1년 이내에 실명등기를 하거나 당해 부동산에 관한 물권을 매각처분하도록 하고, 실권리자의 귀책사유 없이 다른 법률의 규정에 의하여 실명등기나 매각처분을 할 수 없는 경우에는 그 사유가 소멸한 후 1년 이내에 실명등기 또는 매각처분을 하도록 하며, 그 기간 내에 실명등기 또는 매각처분을 하지 아니한 경우에는 그 명의신탁약정은 무효로 하고 과징금을 부과한다. 


기존 명의신탁자는 1995년 7월 1일부터 1년 이내에 실명등기를 하거나 당해 부동산에 관한 물권을 매각처분하도록 하고, 실권리자의 귀책사유 없이 다른 법률의 규정에 의하여 실명등기나 매각처분을 할 수 없는 경우에는 그 사유가 소멸한 후 1년 이내에 실명등기 또는 매각처분을 하도록 하며, 그 기간 내에 실명등기 또는 매각처분을 하지 아니한 경우에는 그 명의신탁약정은 무효로 하고 과징금을 부과한다.


1995년 6월 30일 이전에 명의신탁약정에 의한 등기를 한 사실이 없으면서 실명등기를 가장하여 등기명의를 이전하는 경우에는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금에 처한다.


기존의 명의신탁약정에 의한 등기를 실명 등기함에 따라 종전에 조세를 누락한 사실이 밝혀지면 누락세액을 추징하되, 실명등기를 한 부동산이 1건이고, 그 가액이 5천만 원이하인 경우에는 과거에 비과세된 1세대1주택 양도소득세 및 증여세 누락에 대하여는 추징하지 않고, 비업무용부동산이 유예기간 중 업무용으로 전환된 경우에는 취득세를 중과하지 않는다.


기존의 양도담보권자는 1995년 7월 1일부터 1년 이내에 채무자·채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 기재된 서면을 등기공무원에게 제출하여야 하며, 이를 위반한 양도담보권자 등에 대해서는 당해 부동산가액의 100분의 30의 범위 안에서 과징금을 부과한다.


참고자료
곽윤직·김재형, 《민법총칙》, 박영사, 2014.
송덕수, 《민법총칙》, 박영사, 2013.
유석주, 《부동산등기법》, 삼조사, 2015.


집필자
박기병(가톨릭관동대학교 법학과 교수)

최초 주제 집필
2015. 11. 20

최종 주제 수정