행정안전부 국가기록원

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주택연금제도

주제유형
정책/제도
※ 집필 내용은 국가기록원의 공식입장과 다를 수 있습니다.
근거
「한국주택금융공사법」제1조·제2조 8의2(2015년 7월 1일 시행, 법률 제12989호, 2015년 1월 6일 타법개정) 
「한국주택금융공사법 시행령」 제3조의2·제28조의2(2015년 8월 11일 시행, 대통령령 제26487호, 2015년 8월 11일 일부개정)


배경
우리나라는 출산률 감소와 평균 수명의 연장 등으로 인하여 세계에서 가장 빠른 고령화 속도를 보이고 있다. 그럼에도 불구하고 고용 안정성의 약화, 공적·사적연금기능의 미흡으로 노후소득 불안정 문제가 심각하게 대두되고 있다. 이렇듯 충분하지 못한 정부의 공적연금과 개인 차원에서 미흡한 노후준비는 개인뿐만 아니라 국가 전체적으로 상당한 부담이 될 것으로 보인다. 주택연금제도는 이러한 배경 하에서 집을 소유하고 있지만 소득이 부족한 노인들의 주거안정과 생활안정을 위해 도입되었다.


경과
1995년 국민은행과 2000년 조흥은행이 처음으로 역모기지 상품의 판매를 시작하였지만 판매부진으로 중단하였다.


2004년 이후 국민은행, 신한은행 및 농협, 흥국생명 등에서도 역모기지론 상품을 취급하였으나, 시장이 활성화되지 못하고 실적이 극히 미미한 상태이다.


2005년 민간에서 시도한 역모기지 상품이 제대로 역할을 하지 못하자 정부는 고령화 사회를 대비하기 위해 국정과제의 하나로 역모기지 활성화 방안을 선정하여 2년의 연구를 거쳐 상품설계를 하였다.


2007년 7월 정부는 한국주택금융공사를 공적보증기관으로 선정하고 역모기지상품인 주택연금을 판매하기 시작하였다.


내용
주택연금은 만 60세 이상인 사람이 소유 주택을 담보하여 평생 혹은 일정한 기간 동안 매월 연금 방식으로 노후생활자금을 지급받고, 연금기간 종료시 지급원금과 누적된 이자를 일시에 상환하는 국가보증의 금융상품이다. ‘역모기지론’, ‘역연금저당(RAM : Reverse Annuity Mortgage)’이라고도 불린다. 


주택연금의 장점은 첫째, 평생거주와 평생연금지급이다. 가입자와 배우자 모두에게 평생거주와 일정기간 또는 평생 연금을 보장한다. 


둘째, 지급 중단의 위험이 없으며, 일반주택담보대출보다 금리부담이 적다. 주택연금은 국가가 연금 지급을 보증하기 때문에 지급 중단의 위험이 없으며, 일반주택담보대출에 비하여 금리 부담이 적다. 


셋째, 저렴한 초기비용이다. 주택연금은 등록세, 교육세, 농특세, 국민주택채권 매입 의무가 면제되며, 재산세의 일부 감면으로 세제 지원 혜택도 누릴 수 있다. 


넷째, 합리적인 상속이다. 주택연금은 나중에 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금수령액 등이 집 값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집 값이 남으면 상속인에게 돌아간다.


주택연금의 가입 대상은 주택소유자가 만 60세 이상으로 시가 9억 원을 넘지 않은 1주택 소유자이다. 다주택자의 경우 소유하고 있는 주택의 합산 가격이 9억 원을 넘지 않으면 가입이 가능하다.


연급지급방식은 크게 3가지이다. 인출 한도 설정 없이 월지급액만 평생 지급받는 종신방식과 목돈을 인출할 수 있는 인출한도를 설정하고 나머지 부분을 월지급액으로 평생 지급받는 방식인 종신혼합방식, 고객이 선택한 10년~30년의 일정 기간 동안만 월지급액을 지급받는 방식인 확정기간방식이 있다. 


인출 한도는 의료비, 교육비 등 노후생활자금용도, 주택담보대출금 및 임대보증금 상환용도로 연금지급 한도의 50% 이내에서 인출 가능하다. 또한 확정기간방식 선택시는 반드시 대출한도의 5%에 해당하는 금액은 인출 한도로 설정하여야 한다. 나머지 45%까지는 본인이 선택하여 결정한다. 


월지급액을 지급받는 유형은 정액형(연금지급 기간 동안 매년 동일한 금액 지급), 증가형(월지급액이 매년 3%씩 증가), 감소형(월지급액이 매년 3%씩 감소), 전후후박형(가입 초기 10년간 많이 받다가 11년 째부터 초반 월지급금보다 30% 감소) 4가지가 있다. 주택연금가입자는 자신의 경제적 상황에 맞게 월지급액 유형을 선택하면 되지만 확정기간방식의 경우는 정액형 월지급액만 선택가능하다. 


연급지급 종료사유는 부부 모두 사망, 주택 소유권의 상실, 1년 이상 부부 모두 담보주택에 거주하지 않을 경우, 공사의 추가설정 요구에 응하지 않을 경우 등이다.


대출 금리는 변동금리를 적용하며, 보증료는 가입비(초기보증료)와 연보증료를 더한 금액이다. 대출이자와 보증료는 가입자가 직접 납부할 필요가 없이 연금지급총액에 자동으로 가산된다.


한국주택금융공사의 주택연금제도는 2009년 4월부터 가입대상자의 연령을 만 65세에서 만 60세로 하향조정하였고, 가입대상이 되는 주택의 시가를 6억 원에서 9억 원 이하로, 대출한도는 3억 원에서 5억 원으로 변경하였다.

주택연금가입자수는 2007년 7월 주택연금 출시 이후 2015년 6월 말까지 총 가입자는 2만 5,699명에 달하고 있다.


참고자료
한국주택금융공사 홈페이지 www.hf.go.kr 
김병우·이동훈 공저, 《부동산금융론》, 도서출판 두남, 2013.


집필자
박해옥(대전시민대학 경제경영아카데미 교수)

최초 주제 집필
2015. 11. 19

최종 주제 수정