행정안전부 국가기록원

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부동산개발정책

주제유형
정책/제도
하위주제
※ 집필 내용은 국가기록원의 공식입장과 다를 수 있습니다.
근거
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(약칭 : 국토계획법)」(2015년 8월 11일 시행, 법률 제13475호, 2015년 8월 11일 일부개정)
「도시개발법」(2016년 2월 12일 시행, 법률 제13479호, 2015년 8월 11일 일부개정)
「도시재개발법」(2015년 7월 1일 시행, 법률 제12989호, 2015년 1월 6일 타법개정)
「산림기본법」(2015년 7월21일 시행, 법률 제13025호, 2015년 1월 20일 일부개정)
「건축법」(2016년 2월 12일 시행, 법률 제13471호, 2015년 8월 11일 일부개정)
「주택법」(2015년 10월 25일 시행, 법률 제13435호, 2015년 7월 24일 일부개정)


배경
우리나라의 급속한 경제성장에 의한 산업화와 도시화의 진전에 따라 부동산의 수요가 급격히 증가하였다. 부동산 수요에 대한 공급 부족, 투기 수요의 만연, 국토의 불균형 개발, 토지이용 효율성의 저하 등 부동산시장의 실패로 부동산 문제는 더욱 심화되었다. 이러한 부동산 문제 해결을 위하여 정부의 시장개입이 필요하였다. 


부동산정책은 다양한 의미를 지니고 있는 바 토지정책, 주택정책, 국토계획정책, 그리고 부동산 산업정책 등 다양할 뿐만 아니라 이들 상호간에 유기적으로 연계되어 있다. 부동산정책 추진은 바람직한 부동산 활동을 유도하기 위한 목표설정과 이를 달성하기 위한 각종 부동산 대책의 결정과 운용에 관한 정부의 공적인 계획이나 실행행위를 말한다.


내용
1) 부동산정책의 유형 
첫째, 가격 안정 대책으로는 수요 측면에서는 거래규제, 조세강화, 금융규제 등을 통한 수요 억제 정책이 주로 사용되었다. 공급 측면에서는 분양을 통한 신규 공급 및 임대주택 공급의 확대가 대표적인 가격 안정 조치라 할 수 있다. 이러한 공급 조치에는 대규모 국가 개발사업 등을 중심으로 한 개발계획의 추진도 포함된다. 가격 상승을 선도하는 경우가 많았던 재건축 및 공급 규제 강화 및 분양가 상한제 등도 주택가격 안정을 위한 주요 정책이었다. 또한 분양가 자율화 및 건설사 지원을 위한 각종 대책들도 이에 해당된다.


이 외에도 부동산 공개념 제도의 도입, 등기관리 및 중개업의 투기단속 및 세무 조사 등이 있었다. 


둘째, 경기 활성화 대책은 투기 억제 대책에서 취해진 각종 규제 완화와 함께, 자금 및 세제 지원을 통한 수요 진작 등이 포함되어 있다. 공급 규모 확대는 경기 활성화 대책으로도 사용되었는 데, 대규모 건설 뿐 아니라 각종 공급규제 완화를 통해 공급을 확대하는 내용이 주를 이룬다는 점에서 가격 안정대책과 차이가 있다. 규제 완화는 재건축 대상 주택과 같은 해당 주택에 대한 투자 수익률 상승으로 연결되어 주택 가격 상승 요인으로 작용하는 경우가 많았기 때문이다. 


이 외에도 부동산 관련 정책들은 서민 주거 안정 대책과 부동산 시장 선진화 대책으로 구분할 수 있다. 서민 주거 안정 대책에는 전세 자금 및 서민 주택 구입 자금 지원 등이 포함되는 데, 수요 진작을 꾀했다는 점에서 경기 활성화 대책으로 분류될 수 있다. 그리고 저가주택 및 임대 주택 공급 확대를 통한 서민 주거 안정 대책은 공급 확대를 통한 가격 하락 요인으로 작용했다는 점에서 가격 안정(투기 억제) 대책으로 분류가 가능하다. 부동산 실명제, 실거래가 등기, 과표 현실화 등도 부동산 시장 선진화 대책이지만 투기 거래 억제를 위해 사용된 측면이 컸다는 점에서 경기안정화(투기 억제) 대책으로 분류될 수 있다. 


2) 부동산정책의 특징 
우리나라의 부동산 정책은 토지에 초점을 두고 있었다. 이는 고도성장을 이룩하기 위해 추진되었던 도시화, 산업화에 따라 토지가격이 급격히 올랐기 때문이다. 80년대 아파트와 같은 대규모 공동주택이 공급되면서 단순히 토지정책만으로 부동산 시장의 문제를 해결할 수 없는 수준에 이르게 되었다. 외환위기 이후 1999년부터 2001년까지 토지와 주택의 매매가격은 안정세를 보이는 반면, 주택의 전세가격이 급등하는 현상이 발생한다. 


이처럼 전세가격이 급등하게 되자 주택을 매입해서 임대하려는 수요가 늘어나게 되고, 주택 실수요, 투기수요, 투자수요 등이 혼재되어 주택시장에 초과수요가 발생하게 되었다. 


한편 2002년부터 시작된 부동산 가격 상승은 과거와 같이 토지가격, 주택 매매 및 전세 가격이 동반 상승하는 특징을 보였다. 주택가격이 토지에 비해 상승폭도 크고 국민경제 및 사회에 미치는 파급효과가 크기 때문에 정부는 이 시기에 적극적인 주택시장에 대한 정책대응을 취하였다. 


우리나라 부동산 대책의 또 다른 특징은, 규제 강화 등의 가격안정 대책과 경기부양을 위한 활성화 대책이 지속적으로 반복되고 있다는 점이다. 즉, 부동산 가격 변동의 상승기에는 각종 가격 안정대책이, 하락 및 침체기에는 경기활성화 대책이 발표되는 특징을 갖는다. 70년대 후반부터 80년대에 가격안정 대책은 약 5년마다 주기적으로 반복되었으며 그 사이 사이에 경기활성화 대책이 발표되었다. 이러한 경기부양, 가격안정 대책의 주기적 반복 시행은 시장의 왜곡을 초래하였고, 집중된 정부 정책의 효과가 경기 사이클과 어긋나는 모습을 나타냈다. 


3) 이명박 정부 (2008년-2012년)의 부동산정책
이명박 정부 (2008년-2012년)의 부동산정책 기조는 시장경제의 원리를 바탕으로 노무현 정부 시절의 과도한 규제를 완화하고 충분한 공급 확보를 통해 가격안정을 도모함으로써 사실상 마비상태였던 부동산시장의 기능 회복에 중점을 두고 있었다. 특히, 취득세 감면, 고가주택 기준 조정, 양도세율 완화 등 주로 세제 감면을 통해 주택거래 정상화 등을 중점적으로 추진하였다. 


이와 관련하여 비수도권 지방 미분양 취등록세율 1% 완화 및 LTV 규제 완화, 재건축·재개발 절차 간소화, 고가주택 기준 6억 원에서 9억 원으로 상향, 부동산 양도세율 6% 33% 인하, 서울 강남3구 제외한 수도권 모든 지역 투기지역 해제 등이 대표적 정책이다. 무엇보다 이명박 정부의 부동산정책 핵심 정책은 보금자리주택이다. 이명박 정부는 서민주거 환경 개선이란 목적 하에 주변 시세보다 15%에서 50%까지 싼 아파트인 보금자리주택을 2018년까지 서울 외곽에 150만 호를 공급하겠다고 발표했다. 


이명박 정부에서 실시한 부동산정책을 시기별로 나열하면 다음과 같다. 


2008년에는 ①지방 미분양 주택 해소 및 수요활성화를 목표로 한 6.11 대책, ②주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완 방안을 담고 있는 8.21 대책, ③부동산 세제 완화이 중심인 9.1 대책, ④국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안을 담은 9.19 대책, ⑤가계주거 부담완화 및 건설부문 유동성 지원·구조조정 방안이 포함된 10.21 대책, ⑥경제위기종합대책의 일환이었던 11.3 대책 등을 발표하였다. 


2009년 2·3월에는 기획재정부 세제개편안 및 국토해양부 주택법·공급규칙 개정, 양도세제 개정 등을 통해 규제완화 정책을 실시하였고, 서민 주거안정을 위한 보금자리 공급 확대 및 공급체계 개편 방안을 주로 하는 8.27 대책을 추진하였다. 2010년에는 주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안의 일환으로 4.23 대책이 발표되었고, 8.29 대책을 통해 실수요 주택거래 정상화와 서민·중산층 주거안정 지원방안을 공표하였다. 


4) 박근혜정부 부동산정책 : 4.1 부동산대책 
박근혜 정부는 주택시장의 침체가 장기화됨에 따라 2013년 4월 1일 ‘주택시장 정상화 종합대책’(이하, 4.1 부동산대책)을 발표하였다. 이 대책에는 주택시장 침체에 따른 민간소비 회복 지연, 향후 시장부진 심화 등으로 인 한 금융시장 안정성 훼손을 방지하기 위한 대책도 포함되어 있다. 


4.1 부동산대책은 3가지 추진방향을 수립하였다. 주택가격 상승기에 도입된 수요 억제-공급 확대 기조에서 탈피하여 과도한 정부 개입과 규제를 완화하고 한시적 세제 및 금융지원을 통해 시장의 조기회복을 도모하고, 주택시장 침체로 어려움을 겪고 있는 하우스푸어 및 렌트푸어를 지원하면서 주거취약계층을 위한 수요자 맞춤형 주거서비스 확대로 보편적 주거복지를 실현하는 것이 주요내용이다. 


4.1 부동산대책의 세부내용은 ①양도소득세 감면 : 조건부 양도세 전면 면제, 다주택자 양도세 중과율 폐지, 단기 구매 시 양도세율 인하 등, ②생애최초 내 집 마련 지원 강화 : 조건부 취득세 면제, 생애최초 주택대출금리 인하, DTI 은행 자율화 및 LTV 확대 등, ③무주택 자 주택 구입 시 지원 강화 : 무주택자 전세 구입 혹은 저소득 근로자 서민주택 구입시 대출금리 혜택 등, ④민간 임대시장 활성화 : 기업형 임대사업 육성, 준공공임대주택 도입 등, ⑤목돈 안 드는 전세제도 확립 등으로 정리된다.


참고자료
김대용, 《우리나라 부동산정책 변화에 대한 검토 및 시사점》, 〈주택금융월보〉제106호, 한국주택금융공사, 2013. 5.
국토해양부, 《부동산 공급체계 개선방향 연구》, 2012. 12.
정부 관계부처 합동, 《서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책》, 당정협의회 업무보고 자료, 2013. 4. 1.
KB경영연구소, 《4.1 부동산 대책에 따른 금융정책 변화 분석》, 〈KB daily 지식 비타민 〉13-44호, 국민은행, 2013. 4 17.
임내원 국회의원실, 《MB 정부의 부동산정책 평가와 과제》, MB 정부의 부동산정책 평가와 과제 토론회 자료집, 2012. 8.


집필자
김흥태(URI 미래전략연구원 원장)

최초 주제 집필
2015. 11. 19

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