행정안전부 국가기록원

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분양가상한제도

주제유형
정책/제도
※ 집필 내용은 국가기록원의 공식입장과 다를 수 있습니다.
근거
「주택법」(2005년 3월 9일 시행, 법률 제7334호, 2005년1월 8일 일부개정)
「주택법」(2007년 4월 20일 시행, 법률 제8239호, 2007년 1월 11일 일부개정)
「주택법 시행령」(2015년 4월 1일 시행, 대통령령 제26172호, 2015년 3월 30일 일부개정)


배경
분양가규제는 이미 1977년부터 분양상한가라는 제도를 도입하여 시작하였다. 당시 중동붐으로 유입된 자본이 부동산시장에 유입되면서 아파트 가격 급등이 사회문제로 이슈화되었기 때문이다. 이는 분양가를 정부에서 획일적으로 정한 상한가(행정규제가격)로 규제하는 제도였다. 하지만, 이러한 획일적 규제로 인해 주택공급 위축이라는 부작용이 나타나, 결국 1980년대 말 전세가격 폭등 등 부동산 대란이라는 대가를 치러야 했다.


이에 정부는 업체의 요구를 수용하고 200만 호 주택공급목표 달성을 위해 1989년 11월부터 분양가상한제를 폐지하고, 분양가를 택지비와 건축비에 연동시키는 원가연동제를 시행하였다. 그러나 상황은 1990년대 중반 도산하는 건설업체가 등장하면서 조금씩 바뀌게 되었다. 특히, 외환위기로 인해 주택시장이 침체되고 미분양이 급증하자 1997년 1월 강원, 충북 등 4개 권역의 전용면적 85㎡ 이하의 자율화를 시작으로 규제가 완화되었다. 


1997년 6월 수도권 이외 지역의 전면 자율화, 1998년 2월 민간사업자 보유 택지 자율화, 1998년 10월 수도권 85㎡ 초과 공공택지 아파트 자율화가 이루어졌고, 이어 1999년 1월에는 국민주택기금을 지원받는 아파트 외에는 전면자율화로 사실상 분양가규제가 폐지되었다.


주택경기를 살리기 위해 취해진 분양가 자율화는 2000년대 초반 주택경기 회복과 함께 또다시 분양가 급등으로 이어졌다. 고분양가로 주변 주택가격이 상승하고 다시 분양가를 올리는 악순환이 나타난 것이다. 당시 분양가 자율화 이후 서울 지역 아파트 평균 분양가는 1998년 512만 원에서 2006년 1,546만 원으로 급상승하자, 분양가 규제의 목소리가 다시 힘을 얻기 시작했다. 이에 정부는 2005년 3월 9일 분양가상한제를 다시 도입하게 되었다. 정부는 무주택 서민의 주택 마련 곤란, 건설업체 폭리 등의 문제점을 제기하며, 공공택지에서 건설·공급되는 주거전용 85㎡ 이하 주택은 택지비와 건축비를 기준으로 분양가 상한을 직접 규제하게 되었다. 또한, 판교 신도시와 은평 뉴타운의 고분양가에 대한 논란이 이어지며 민간 아파트에 대한 분양가 공개 요구 목소리가 높아졌다. 2006년 2월 24일부터는 분양가 상한제 주택을 공공택지에서 건설·공급되는 주거전용면적 85㎡이하 주택 뿐만 아니라 주거전용면적이 85㎡를 초과하는 주택에 대해서도 적용하게 되었으며, 2007년 9월 1일부터는 「주택법」 제38조 개정(2007년 4월 20일)에 따라 일반에게 건설·공급되는 모든 공동주택에 대하여 분양가상한제를 적용하게 되었다.


경과
현재 분양가 상한제도는 「주택법」에 근거를 두고 있으며, 「주택법」(법률 제7334호)에서 도입되었으며 2007년 「주택법」(법률 제8239호)을 통하여 확대·시행되었다. 이후 「주택법 시행령」(대통령령 제26172호)을 통하여 탄력적으로 분양가 상한제도가 시행되고 있다.


내용
분양가상한제는 집값 안정화 조치의 일환으로, 분양가 자율화가 집값 상승의 주원인으로 보아 택지비와 건축비에 업체들의 적정이윤을 더한 분양가 책정 방식을 법으로 규정하여 분양가격을 정책적으로 조정하는 제도이다.


분양가격은 국토해양부장관이 매년 3월과 9월에 고시하는 기본형 건축비에 건축비 가산비용과 택지비를 적용하여 산출하게 된다. 한편, 급격하게 자재가격의 등락이 있는 경우에는 조정주기(6개월) 전이라도 기본형 건축비를 수시로 조정할 수 있다. 사업주체는 분양가상한제 적용 주택으로서, 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자모집 승인을 받았을 때에는 입주자 모집공고에 택지비, 공사비, 간접비, 기타 국토해양부령으로 정하는 비용에 대하여 분양가격을 공시하여야 한다.


분양가격 = 건축비(기본형건축비+건축비 가산비용) + 택지비



1) 건축비
① 기본형 건축비
기본형 건축비는 지상층 건축비와 지하층 건축비로 이루어지는 데, 국토해양부장관은 공동주택 건설공사비 지수(주택건설에 투입되는 건설자재 등의 가격변동을 고려하여 산정한 지수로써 주택건축비의 등락을 나타냄)와 이를 반영한 기본형 건축비를 매년 3월 1일과 9월 1일을 기준으로 고시한다. 주택 건설에 투입되는 주요 건설자재의 가격이 기본형 건축비를 고시한 후 3개월이 지난 시점에 15% 이상 변동한 경우에는 해당 자재의 가격변동을 고려하여 공동주택 건설공사비지수와 이를 반영한 기본형건축비를 조정하여 고시하여야 한다. 시장·군수·구청장은 해당 지역의 특성을 감안하여 95% 이상 105% 이하의 범위 내에서 따로 정하여 고시할 수 있다.


② 건축비 가산비용
「공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙」 별표 1(건축비 가산비용의 항목별 내용 및 산정방법)에 따른다.


2) 택지비
① 공공택지에서 주택을 공급하는 경우 : 해당 택지의 공급가격에 「공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙」이 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액을 말한다.


② 공공택지 외의 택지에서 주택을 공급하는 경우 : 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액에 「공동주택분양가격 산정 등에 관한 규칙」이 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액을 말한다.


예외로 사업 주체가 공공택지 외의 택지에서 주택을 공급하여 분양가심사위원회의 심사를 거쳐 매입 가격을 공시하는 경우에는 「주택법 시행령」에 규정된 범위 내에서 당해 매입 가격을 택지비로 볼 수 있다. 단, 매입가격을 택지비로 보는 경우 택지비는 주택단지 전체에 동일하게 적용한다.


참고자료
박경식, 《부동산용어사전》, 부연사, 2011.
국정브리핑 특별기획팀, 《대한민국 부동산 40년》, 한스미디어, 2007.
한국감정평가협회, 《부동산용어대사전》, 2006.
법제처 국가법령정보센터 홈페이지 http://law.go.kr


집필자
박유석(대전과학기술대학교 금융부동산행정과 겸임교수)

최초 주제 집필
2015. 11. 24

최종 주제 수정