행정안전부 국가기록원

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주택금융

※ 집필 내용은 국가기록원의 공식입장과 다를 수 있습니다.
비제도권주택금융
우리나라의 경우 비제도권 주택금융시장의 규모가 매우 큰 실정이다. 대표적으로 우리나라 특유의 주택임대차방식은 임차인이 임대인에게 주거비를 선납하는 전세제도이다(참고로 이중희의 연구(1992)에 의하면 전세금시장의 규모는 제도권 주택금융기관의 주택자금대출잔액의 약 두배에 달하는 것으로 나타났다). 또 다른 비제도권 주택금융시장은 우리나라만의 주택공급방식인 주택선분양제도를 들 수 있으며, 이는 주택건설업자가 주택을 완공하기 전에 소비자에게 판매하고 계약금 및 중도금을 선납받아 건설자금으로 사용한다(이중희(1995)의 연구에 의하면 계약금 및 중도금시장의 규모는 제도권 금융기관의 주택자금대출액의 세배가 넘는 것으로 조사되었다). 


이처럼 거대한 규모의 비제도권 주택금융시장이 존재하고 있다는 것은 곧 제도권 주택금융시장이 정상적인 기능을 발휘하지 못하고 있다는 것을 의미한다.

근거

「주택자금운용법」(1963.12.7 법률 제1484호)
「주택건설촉진법」-1981년 국민주택기금설치
「한국주택은행법」(1967.3.30 제정, 법률 제1940호)
「한국주택금융공사법」(2003.12.31 법률제7030호신규제정.)
1995 주택할부금융제도의 도입,
2004 모기지제도, 릿츠제도 도입


배경

한국동란으로 인한 주택파괴와 산업화·도시화과정에서 주택수요의 증가는 주택자금수요와 주택금융공급의 증가를 파생하였으며, 이로 인한 주택금융상품이 거래되는 주택금융시장의 확대와 주택자금금리의 안정화가 요구되었다. 서민주거안정과 중산층의 내집 마련 기회를 확대는 물론 일반 금융시장의 안정을 위하여 주택금융시장의 발달이 필요하게 되었다. 주택금융의 활성화로 내집 마련 기회가 확대는 주택수요가 감소하게 되고, 이는 주택가격의 안정으로 이어진다. 따라서 주택금융정책은 주택경기의 부양은 물론 주택투기의 억제를 위한 정책으로 이용되었다. 


우리나라의 경우 국민주택기금에 의해 형성된 공공주택금융시장과 주택은행(2001년 11월에 주택은행이 국민은행에 흡수)이나 일반은행 및 생명보험회사 등에 의해 형성된 민간주택금융시장으로 구분되고, 이들 주택금융기관의 설립은 주택자금공급에 커다란 역할을 했다. 민간주택금융이 활성화되면서 주택담보대출의 만기구조가 단기화된 반면 공공주택금융인 국민주택기금은 대출의 장기화와 주택저당채권유동화제도의 도입 등 주택금융시장에서 금융기관들 사이의 경쟁이 심화되면 주택자금의 공급이 늘고 상품의 다양성이 높아졌다.


내용

우리나라의 주택금융을 크게 공공주택금융과 민간주택금융으로 구분된다. 우리나라의 공공주택금융은 국민주택기금에 의해 거의 대부분이 이루어지고 있다. 국민주택기금은 주택건설을 촉진하고 저소득층의 내집마련을 지원할 목적으로 「주택건설촉진법」에 의해 1981년에 설치된 정부관리기금이다. 국민주택기금에 있어서 자금의 조달 및 운용과 관련된 업무는 ‘한국주택은행’에서 위임하여 관리하고 있었으나 현재는 국민은행에서 위임 관리하고 있다. 우리나라의 민간주택금융에 있어 커다란 역할을 한 주택은행은 ‘서민주택자금’의 안정적인 조성과 효율적인 운용 및 관리를 목적으로 정부에 의하여 설립∙운영되어 온 공기업이기 때문에 설립목적이나 소유 및 지배구조측면에서 보면 공공주택금융기관의 성격이 강하다.


 그러나 주택은행은 통상 민간주택금융기관으로 분류되었고, 대출금리도 국민주택기금보다는 높지만 일반금융기관보다는 낮은 중간수준을 보이는 등 공공과 민간의 두 가지 성격이 혼재되었다. 


또한 저소득층의 주택자금대출을 용이하게 하기 위해 1988년에 주택금융신용보증기금을 설립하였다. 그리고 주택금융시장을 보다 안정적인 장기대출시장 중심으로 발전시키기 위하여 2004년 3월 기존의 KoMoCo(주택저당채권유동화주식회사)를 흡수한 형태로 한국주택금융공사를 설립하였다. 최근에는 주택금융체제의 다양화가 요구되어 저당대출의 증권화제도(모기지제도), 그리고 부동산투자신탁제도(릿츠제도)가 도입되어 실시되고 있다. 


2000년대 이후 우리나라 주택금융시장은 상대적으로 낮은 변동금리부 단기대출 위주로 급격히 팽창되었다. 주택자금대출이 단기위주로 이루어지면서 주택가격상승을 기대하는 투기적 수요를 유발하여 주택가격의 불안정성을 가중되고 있다. 최근 급격히 늘어난 가계대출의 대부분을 차지하는 주택담보대출의 만기가 도래함에 이들 대출의 처리문제가 전반적인 금융시장의 불안 요인으로 작용하고 있다.


참고자료

이중희,《주택경제론》 박영사, 1997
이중희∙조상형(1995), <주택선분양제도의 경제적 효과>, 「주택금융」5월호, 한국주택은행
이중희∙허정수(1993), <전세금의 제도금융화 방안>, 「주택금융」12월호, 한국주택은행
하성규,《주택정책론》 박영사, 1999


집필자
박은병(한남대학교 도시부동산학과 교수)

최초 주제 집필
2007. 12. 01

최종 주제 수정
2007. 12. 01