「도시 및 주거환경정비법」
「개발이익환수에 관한 법률」

'개발이익환수제'는 토지공개념 관련 제도 3개 중의 하나로 개발사업 시행자에게 개발 이익의 50%를 부담금으로 부과하는 제도이나, 규제를 완화하고 기업 부담을 덜어준다는 명목으로 사실상 중지됐다. 2001년 12월 말 「부담금관리기본법」을 만들어 수도권 외의 지역에 대해서는 2002년 1월부터 개발이익부담금의 부과를 중지했다. 수도권에 대한 부담금 부과는 2004년부터 중지됐다.

정부는IMF 외환위기 후 극도로 침체된 주택시장과 건설경기 활성화를 위한 각종 규제조치를 해제하거나 완화하고 시장논리의 정책을 추구하기 시작하였다. 또한 잠실, 암사·명일, 청담·도곡, 반포 등 서울시 5개 저밀도 아파트지구 재건축이 본격화되면서 신규주택 공급이 부족한 서울 강남지역을 중심으로 주택가격의 오름세가 시작되었는데, 이에 재건축사업이 주택시장의 불안정과 주택가격 상승을 안정시키기위하여 재건축개발이익환수제의 도입이 필요하였다.

재건축개발이익환수방안은 사업시행인가 전의 경우, 재건축으로 증가된 연면적의 25%（1998년 제정 종전 「개발이익환수에 관한 법률」에서 정하고 있는 환수율을 적용함）에 해당하는 주택을 지자체(국가·주공)에서 표준건축비를 주고 매입하여 임대주택으로 활용하되 임대주택으로 제공하는 면적만큼 용적률 인센티브를 주는 것으로 이를 시행하면 임대주택 제공으로 인한 조합원별 대지지분 감소로 집값하락이 예상되어 개발이익이 하향 조정되고, 임대주택 공급 증가되어 집값 및 전세가가 안정될 뿐만 아니라 도심지내 서민층과 영세민이 입주 가능한 임대주택이 확보되므로 사회통합(Social Mix) 효과가 발생된다.

정부는 재건축사업이 주택시장의 불안정과 주택가격 상승을 야기한다고 판단하고, 2003년 10월 29일 주택시장 안정대책에서 재건축아파트에 대한 개발이익환수 방안을 적극 검토하겠다고 발표하였다. 지난 2004년 3월 26일 10.29대책 2단계 조치로 집값안정을 위해 ‘재건축개발이익환수제도’를 연내 시행하겠다고 발표하고 부동산공개념검토위원회에서 시행방안에 대해 논의하였다. 

2004년 6월 7일 부동산공개념검토위원회(제4차회의) 결과, 재건축개발이익환수방법으로 임대주택 건립방안을 제시하였으며, 6월 16일 제5차회의 결과, 임대주택 매입방안, 관리방안, 입주자선정기준 등에 대하여 최종 논의를 하였다.

재건축사업으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 짓도록 의무화하는 재건축 개발이익환수제의 시행시기와 적용대상 등의 내용을 담은 「도시 및 주거환경정비법 시행령」을 개정하였다.

하지만 재건축을 추진하는 모든 단지들이 개발이익환수제 적용을 받는 것은 아니라, 재건축을 하려는 단지의 주택수가 50세대 미만이거나 재건축을 통해 늘어나는 용적률이 30% 미만인 경우에는 개발이익환수제 적용을 받지 않는다. 즉 임대주택을 짓지 않아도 된다. 반면 1:1 재건축을 시행하더라도 용적율 증가분이 30% 이상인 경우에는 증가한 용적율의 25%를 임대주택으로 공급해야 한다. 2003년 9월 5일 이전 1:1 재건축 사업승인을 받은 단지는 용적율 증가분에 상관없이 임대주택 공급 의무가 없다. 하지만 9.5 조치 이후 사업승인을 받은 단지는 소형평형 의무비율로 인해서 임대주택을 공급하여야 한다.

개발이익환수제는 수도권 과밀억제권역으로 지정된 곳에서 시행되는 재건축 단지에만 적용되는 만큼 지방의 경우 재건축을 추진하더라도 개발이익환수제 적용을 받지 않는다. 현재 수도권 과밀억제권역으로 지정된 곳은 서울시, 인천시(일부제외), 수원시, 안양시, 구리시, 고양시, 부천시, 과천시, 광명시, 의정부시, 하남시, 남양주시(일부), 성남시, 시흥시(일부제외), 의왕시, 군포시 등이 포함되어 있다.

또한 개발이익환수제를 통해 공급되는 임대아파트 비율은 건축관계법에 의해 건축물 층수제한 등으로 임대아파트 공급분 만큼의 용적률 완화가 불가능한 경우 용적률 증가분의 10% 이상은 공급하되, 용적률 완화가 가능한 범위까지만 임대아파트를 건설하도록 하고 있다. 

즉 재건축단지가 고도제한에 따른 층수규제로 용적률을 15% 밖에 완화받지 못한다면 용적률 증가분의 15% 만 임대주택으로 공급하면 된다. 

또 다른 사항으로는 재건축 개발이익환수제 도입에 따라 현재 재건축 사업시행인가를 받지 못한 단지의 경우 늘어나는 용적률 증가분의 25%, 사업시행인가를 이미 받은 단지는 10%를 임대주택으로 짓도록 의무화 하고 있다.

개발이익환수제를 통해 공급되는 임대주택의 임대보증금과 임대료는 주변 시세의 90% 이하 범위에서 해당 지방자치단체가 정하도록 하고 임차인의 자격도 무주택기간과 당해지역에 거주한 기간 등을 고려해 지역실정에 맞게 정하도록 했다.

최찬환,《재건축 개발이익환수 입법에 따른 문제점 고찰》서울시립대학교
김종국,《개발이익환수제도의 개선방안》국토개발연구원, 1996
성낙원,《개발이익환수제도의 문제점과 개선방안에 관한 연구》성균관대 경영대학원, 1998