행정안전부 국가기록원

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토지구획정리사업

※ 집필 내용은 국가기록원의 공식입장과 다를 수 있습니다.
추진경과

우리나라에서는 1934년 6월 20일 조선시가지계획령에 의하여 처음 도입되었으며, 이해 11월 20일 나진 토지구획정리사업 시행을 효시로 전국 각 도시에서 사업이 시행되었다. 1962년 새로이 「도시계획법」을 제정하면서 토지구획정리에 대한 정의, 사업대상지, 시행절차, 환지, 청산업무 등을 규정하였고 기타 미비한 사항은 「농지개량에 관한 법령」을 준용하게 하였다. 토지구획정리사업을 시행할 때 「도시계획법」과 「농지개량에 관한 법률」을 적용함으로써 혼선을 초래할 우려가 있어 1966년 단독법으로 「토지구획정리사업법」(1966.8.3 법률 제 1822호)이 제정되었다. 


1980년대 초반까지 우리나라에서 택지개발의 전형적인 수단으로 1984년까지 전국의 397지역에 걸쳐 약 436㎢의 토지가 토지구획정리사업으로 개발・공급되었으며, 특히 서울시의 경우 총 93㎢에 달하는 주거용지와 41㎢에 달하는 공공용지가 토지구획정리사업에 의해서 개발되었고, 이는 서울시의 기존 개발면적의 약 35%에 달하여 큰 비중을 차지하였다. 토지구획정리사업은 크게 계획·개발·환지의 3단계로 나누어진다.


근거

「토지구획정리사업법」


배경

“토지구획정리사업”이란 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 「토지구획정리사업법」에 의하여 토지의 교환·분합 기타의 구획변경 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치변경에 관한 사업을 말하는 것이다. 즉 불규칙하게 산재한 농업용 토지나 미개발토지 조각들을 토지이용계획에 따라 구획정리하고 필요한 최소한도의 기반시설을 갖추어서 보다 더 이용가치가 높은 토지(주로 도시용 토지)로 전환시키는 사업을 말한다. 현재의 도시개발, 특히 택지개발・공급의 방법에는 주택지조성사업, 토지구획정리, 「택지개발촉진법」에 의한 택지개발 등이 있는데, 이 중에서 토지구획정리사업제도가 가장 오래되었다. 


토지구획정리사업제도는 저렴한 개발비용으로 잘 정비된 택지를 공급하기 위한 제도로서 20세기 초 독일에서 의해 처음 시행되었고, 한국, 일본 등 세계 각국에서 도입되었다.


내용

1. 사업계획과 시행규칙 (또는 규약·정관)의 작성 결정
사업의 실시가 결정되고 토지구획정리기본계획이 승인되면 구체적인 사업계획을 작성한다. 사업계획은 지구의 설계와 자금계획을 정하는 것이며 시행규정은 명칭, 범위 등 필요사항을 정하는 것으로 지방자치단체는 이를 조례로 정한다. 먼저 구획정리사업 전에 시행지구의 상황을 정확하게 파악하여야 하므로 토지의 현황을 측량하여야 하고, 구획정리사업은 권리조정 사업이므로 권리관계를 조사한다. 다음으로 측량과 권리조사가 끝나면 도시계획으로 결정된 가로, 공원 등의 시설을 포함하여 시행지구전체의 설계한다. 마지막으로 지구설계와 자금계획에 의하여 사업계획서를 작성하고, 동시에 공동시행의 경우에는 규약, 조합시행의 경우에는 정관, 지방자치단체 및 국가시행의 경우에는 시행규정을 작성하여야 한다.



2. 시행자
우리나라의 토지구획정리사업의 시행자는 개인·조합(토지소유자 7인 이상의 조합원 전원으로 총회를 조직)과 정부나 공공기관으로 동사업의 대부분을 지방자치단체 특히 시가 수행하였다.



3. 환지설계와 체비지예정지 및 환지예정지의 지정
구체적인 사업계획의 작성에서 토지 각 필지에 대한 환지를 설계하여야 한다. 체비지 혹은 환지예정지의 지정은 구획정리사업을 시행하기 위하여 필요할 때에 하는 것이나(동법 56조), 토지의 구획·형질의 변경 또는 공공시설의 신설 변경을 위한 본래의 공사시행을 위해서 지정하는 것이다.



4. 건물 등의 이전
환지예정지가 지정되면 종전의 대지에 있는 건물 기타 공작물 등을 환지예정지에 이전하는 단계다. 건물이전과 병행하여 가스, 상하수도, 철궤도, 전주 기타의 노상 노하의 공작물, 묘지 등은 이설할 필요가 있다.



5. 개발
건물이전을 하기 위해서는 환지선의 정지공사를 먼저 하여야 하고 차례로 가로, 공원, 수로, 구거 등 공공시설용지에 대한 건축공사 등 제반공사를 하게 된다.



6. 환지처분
모든 개발이 끝나면 환지처분을 한다. 환지처분은 관계 권리자에게 환지계획에 정하여진 청산 등의 관계사항을 통지함으로써 행해진다. 그리하여 그 공고가 되면 환지계획에서 정하여진 환지는 공고가 있는 날의 다음날부터 종전의 토지로 간주된다(위 법 제62조 제1항). 따라서 종전의 토지 위에 존재한 모든 권리는 원칙적으로 환지상에 각각 존속하게 되고 지구내의 권리관계가 확정된다.



7. 동계, 동명, 지번의 정리
환지처분의 효과와 때를 맞추어서 동계, 동명, 지번의 정리를 행하도록 되어 있다.



8. 청산금의 징수 교부 및 감가보상금
정리전후의 대지를 평가 비교하여 각 대지간에 불균형이 있는 경우에는 금전으로 평균화시킨다. 이 금전이 바로 청산금으로서 정리의 결과 비교적 좋은 환지를 얻은 자는 청산금을 지불하지 않으면 안되고 도리어 다른 사람에 비교하여 나쁜 환지를 받은 자는 청산금을 수취하게 된다. 시행자가 행정청인 경우에 정리 후의 대지의 총가격이 정리전의 대지의 총가격과 비교하여 감소한 경우에는 그 차액에 상당하는 금액을 종전토지소유자 또는 권리자에 배분하게 된다. 이것이 감가보상금이다(위 법 제67조).



9. 등기관계사무
정리사업 최후의 끝맺음으로써 등기의 사무를 한다. 토지에 관한 대위등기, 건물에 관한 대위등기, 토지구획정리등기 등이며 등기완료공고를 함으로써 구획정리사업은 종결된다.


참고자료

김동욱,《토지구획정리사업의 고찰과 개선방안》국토연구원, 1996
손태민,《토지구획정리사업의 시행상 개선방안에 관한 연구 -조합시행을 중심으로》부산대학교 도시문제연구소, 1996
이정전,《토지경제학》박영사, 1999


집필자
박은병(한남대학교 도시부동산학과 교수)

최초 주제 집필
2006. 12. 01

최종 주제 수정
2014. 02. 20