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국토및지역개발
재건축규제 합리화제도
- 주제유형
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주제설명
근거
「도시 및 주거환경정비법(약칭 : 도시정비법)」 (2003년 7월 1일 시행, 법률 제6852호, 2002년 12월 30일 제정·2015년 7월 1일 시행, 법률 제12989호, 2015년 1월 6일 타법 개정)
「도시 및 주거환경정비법 시행령」 (2015년 7월 1일 시행, 대통령령 제26369호, 2015년 6월 30일 타법개정)
「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 (2015년 7월 1일 시행, 국토교통부령 제213호, 2015년 7월 1일 타법개정)
배경
2008년 부동산시장은 부동산 관련규제, 경기침체, 금리상승 등에 따른 수요위축과 재건축규제 등 공급규제가 지속될 경우 수도권 30만 호 주택공급 달성 여부가 불투명한 상황이었다. 이에 정부는 부동산시장의 전반적인 안정 기조는 유지하면서, 주택공급기반을 강화하고 거래활성화를 통한 시장정상화를 추진할 필요성을 절감하고, 중장기적 관점에서 공급확대 기반을 구축하여 주택을 안정적으로 공급하기 위한 방안 중의 하나로, 시장불안기에 과도하게 설정되었던 규제를 정상화·합리화하는 차원에서 2008년 8월 21일에 주택공급 기반 강화 방안의 하나로 재건축규제 합리화 제도를 도입하였다.
경과
2008년 8월 21일 “주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안” 을 발표하여, 주택공급 기반 강화 방안의 하나로 재건축 규제합리화제도를 시행하였다.
2014년 9월 1일 “규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화 방안” 발표하여 재정비(재건축)에 대한 규제를 더욱 완화하여 재건축의 진행을 좀 더 빠르게 할 수 있도록 하였다.
내용
2008년 부동산시장은 재건축의 과도한 중첩규제로 인해 재건축이 크게 위축되어, 도심내 주택공급 확대에 어려움을 있었다. 따라서 정부는 아래와 같은 재건축규제 완화를 통하여 주택공급 확대를 꾀하고자 하였다.
첫째, 재건축 절차를 대폭 개선하였다. 재건축의 중복 심의를 생략하고 시공자를 조기 선정하는 등 절차를 간소화하여 전체 사업기간을 3년에서 1년 6개월 절반으로 단축하였다. 또한 안전진단 절차도 2회에서 1회로 간소화하였으며, 재건축의 판정기준 합리화 및 실시시점 조기화의 일원으로, 재건축의 정비 계획 수립 후에서 수립 전으로 변경하여 재건축기간을 최소화하여, 재건축이 좀 더 빠르게 진행될 수 있도록 하였다.
둘째, 재건축 일반 공급분에 대한 후분양 의무를 폐지하였다. 분양가 상한제 도입에 따른 실효성 저하, 금융비용 부담 가중 등을 감안하여 재건축 착공시에 입주자 모집이 가능하도록 개선하여 건설회사들의 자금 부담을 덜어주었다.
셋째, 재건축시 조합 설립 인가 후부터 등기시까지 금지하였던 조합원 지위 양도 금지를 폐지하였다. 조합원 지위양도시 양도세가 부과되고, 거래활성화로 인한 가격 상승시 재건축 초과이익 부담금으로 이익 환수도 가능하므로, 재개발과의 형평성을 고려하여 조합원 지위양도를 허용하였다.
넷째, 재건축시 층수 제한을 완화하였다. 제2종 일반주거지역 층수를 최고 15층에서 평균 18층으로 완화하여 건축환경에 따른 탄력성을 부여하였다.
그리고 2014년 9월 1일 “규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화 방안”을 발표하여 과도한 개발 이익 발생을 전제로 도입한 재정비 규제를 개혁하여 입주민들의 주거불편을 해소하고 도심내 신규주택 공급도 확대하여 주택시장 활력 회복을 위해 재정비규제를 더욱 완화하였다. 재정비규제합리화에 따른 규제완화내용을 보면 다음과 같다.
첫째, 준공 후 20년 이상 범위에서 재건축 연한을 조례로 정하여, 재건축 가능 연한(서울시는 최장 40년)을 최장 40년에서 최장 30년으로 단축하였다.
둘째, 재건축 연한 도래 후 생활에 불편이 큰 경우에는 주거환경 비중을 강화하여 주거환경비중이 15％에서 40％로 늘어나게 된다. 또한 주거환경 평가시에 층간 소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식 등 에너지 효율 개선, 노약자 이동 편의성 및 어린이 생활환경 개선 등도 반영하였다.
셋째, 재건축시 85㎡ 이하 의무 건설 비율(세대수 기준 60％ 이상, 연면적 기준 50％ 이상) 중 세대수 기준은 현행 유지되지만, 연면적 기준 50％는 폐지되었다.
넷째, 공공관리제를 개선하여 공공지원제로 변경하고 토지 등 소유자 과반수가 찬성할 경우 사업인가 이전에도 시공사 선정을 허용하였다.
다섯째, 재개발시 임대주택 의무건설 비율을 세대수의 20％에서 15％ 이하로 완화하였다.
<표> 재건축관련 주요 규제완화내용
구분 | 현행 | 개선 |
재건축 | -연한 : 준공 후 20년 범위내 조례로 정함 -상한 : 40년 설정(산식=22+(준공년도-1982)×2 | - 상한 : 30년 설정 |
- 재건축 안전진단 구조안정성 위주 평가 - 85㎡이하 세대수 60%, 연면적 50%이상 | - 연한 도래에 따라 안전진단 평가기준 이원화 - 구조안전, 노후도, 주거환경, 비용분석 완화 - 세대수 기준 60%(연면적 기준 폐지) | |
- 공공관리제 의무적용 | - 공공지원제로 명칭 변경, 시공사 선정 완화 |
※ 참고자료 : 국토교통부 보도자료(2014년 9월 1일)
참고자료
기획재정부·국토해양부, 《‘수도권 전매제한 및 재건축 규제 완화’ 신도시 확대 등의 부동산 규제 완화》, 2008. 8. 21.자 보도자료
국토교통부 보도자료 http//www.mltm.go.kr, 2014. 9. 1. 현재
집필자
박해옥(대전시민대학 경제경영아카데미 교수)
최초 주제 집필
2015. 11. 26